中資出海：投資熱下的冷思考
新聞來(lái)源：宏輝智通 發(fā)布日期：2016-10-15 瀏覽次數(shù)：2027中資在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的海外并購(gòu)增長(zhǎng)迅速，從2015年下半年的9宗猛增至2016年上半年20宗，涉及金額從42億美元增長(zhǎng)到超過(guò)100億美元。
在國(guó)內(nèi)酒店和旅游地產(chǎn)供大于求的背景下，中國(guó)資本選擇了出海。根據(jù)浩華管理顧問(wèn)公司與晨哨網(wǎng)共同發(fā)布的最新報(bào)告，中資在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的海外并購(gòu)增長(zhǎng)迅速。從2015年下半年的9宗猛增至2016年上半年20宗，涉及金額從42億美元增長(zhǎng)到超過(guò)100億美元。中國(guó)資本熱投海外酒店和旅游地產(chǎn)，要如何做到聰明而安全的投資?我們帶來(lái)綠地國(guó)際酒店管理集團(tuán)、中發(fā)地產(chǎn)(香港)有限公司、北京潤(rùn)博國(guó)際高爾夫集團(tuán)和普洛思律師事務(wù)所等深度參與海外投資項(xiàng)目各方的專業(yè)分享。
投資方向跟著政策和人群走
跟著政策和人群走是許多中國(guó)企業(yè)在海外的發(fā)展大方向。政策方面，中央政府鼓勵(lì)大企業(yè)走到海外去;人群方面，中國(guó)游客近年來(lái)出境游的火熱為中國(guó)企業(yè)在當(dāng)?shù)芈涞靥峁┝撕芎玫臋C(jī)會(huì)。
綠地集團(tuán)于1992年在上海成立，目前已經(jīng)有24年歷史，其中酒店集團(tuán)在2012年正式成立。綠地集團(tuán)主要的業(yè)務(wù)板塊是“1+3”，“1”是房地產(chǎn)，“3”是大金融、大建設(shè)、大消費(fèi)，酒店集團(tuán)屬于大消費(fèi)領(lǐng)域。綠地正式走出門是在2013年，第一個(gè)項(xiàng)目在韓國(guó)濟(jì)州島。在2014-2016年進(jìn)入了海外布局的高峰期，分別在8個(gè)國(guó)家、13個(gè)城市有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)。
洛杉磯大都會(huì)是綠地集團(tuán)在美國(guó)開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，也是洛杉磯市政府對(duì)改造市中心天際線與提升市中心居住品質(zhì)的一個(gè)旗艦項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資價(jià)值額超過(guò)10億美元。
由于中國(guó)人喜歡去大城市，因此綠地目前的布局也主要集中在海外相對(duì)較大的城市，這也使得當(dāng)前綠地走出去還是相對(duì)穩(wěn)健的。
購(gòu)買現(xiàn)有資產(chǎn)還是自行開(kāi)發(fā)
項(xiàng)目的存活概率和海外項(xiàng)目的回報(bào)率等需要投資前期都已經(jīng)考慮好，是購(gòu)買現(xiàn)有資產(chǎn)，還是自行開(kāi)發(fā)，需要慎重考慮。通常，購(gòu)買現(xiàn)有資產(chǎn)(例如一家酒店)回報(bào)率可能很高，但也許對(duì)于全產(chǎn)業(yè)鏈型的企業(yè)并不是最好的選擇。因?yàn)轫?xiàng)目的價(jià)值是隨著經(jīng)濟(jì)周期在調(diào)整的，而如果自己開(kāi)發(fā)，則可以項(xiàng)目養(yǎng)項(xiàng)目。例如開(kāi)發(fā)一個(gè)綜合體項(xiàng)目，綜合體里除了商業(yè)、酒店，可能還帶有出售型的物業(yè)，而出售型物業(yè)可幫助綠地覆蓋成本。
不過(guò)也有特殊的例子，一向看重自行開(kāi)發(fā)的綠地集團(tuán)在2016年的日本千葉市收購(gòu)了一個(gè)包括寫(xiě)字樓、酒店和商場(chǎng)的現(xiàn)有項(xiàng)目。這是因?yàn)榇饲昂荛L(zhǎng)一段時(shí)間，這個(gè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)狀況很好，物業(yè)回報(bào)也非常好;再者隨著日元的溢價(jià)，這個(gè)項(xiàng)目在很短的時(shí)間里也給了綠地較好的回報(bào)。
不要讓后期管理運(yùn)營(yíng)成為薄弱的一環(huán)
除了建造酒店，中國(guó)企業(yè)需要解決海外酒店的管理問(wèn)題，不要讓后期管理運(yùn)營(yíng)成為投資鏈的薄弱環(huán)節(jié)。在海外管理平臺(tái)方面，需要依靠當(dāng)?shù)刭Y源建立自己的平臺(tái)，并依托平臺(tái)建立人力資源庫(kù)和積累經(jīng)驗(yàn);同時(shí)也要積極尋找合適的合作伙伴，通過(guò)并購(gòu)在最短的時(shí)間內(nèi)加強(qiáng)海外管理平臺(tái)。
找對(duì)投資區(qū)域
北京潤(rùn)博國(guó)際高爾夫集團(tuán)總裁高玉忠先生帶了關(guān)于非洲投資項(xiàng)目的分享。由于2008年末到2009年初，高爾夫球場(chǎng)在中國(guó)受政策打壓特別嚴(yán)重，以高爾夫球場(chǎng)為傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的潤(rùn)博，走出去是一個(gè)偶然中的“必然”。
與綠地、中發(fā)不一樣的是，潤(rùn)博不是資本輸出，而是屬于技術(shù)輸出和勞務(wù)輸出，在輸出的成本、風(fēng)險(xiǎn)方面更低。因而相較于在南美、亞洲或歐美國(guó)家投資，這類型公司去非洲更有勝算。
貧窮落后是非洲在一般中國(guó)人眼里的固有印象 ，而真實(shí)的非洲兩極分化特別嚴(yán)重，有錢的特別有錢，貧窮的吃不上飯。非洲是“貧窮，但不落后”。非洲大陸每個(gè)國(guó)家由于歷史原因，差異非常大，世界上最好玩、最奢華，最正統(tǒng)的東西，都可以在非洲找到。例如人們可以在東非享受到“貴族式”教育和健全的法制。肯尼亞首都內(nèi)羅畢有一所創(chuàng)建于一八三幾年的貴族學(xué)校，每年接收許多歐洲高端人群的孩子，為他們提供承襲于英國(guó)殖民時(shí)期的正統(tǒng)英式貴族教育。相比之下，南非一直在走下坡路，吃老本。而西非和北非是穆斯林雖然有資源，但政局基本沒(méi)有穩(wěn)定過(guò)，因此潤(rùn)博的項(xiàng)目并沒(méi)有覆蓋到這些區(qū)域。
從這個(gè)層面上看，在非洲的富有區(qū)域，像高爾夫這樣高端人士休閑項(xiàng)目也有投資機(jī)會(huì)。
適應(yīng)海外環(huán)境，開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)思維需屬地化
在高玉忠先生看來(lái)，資本和技術(shù)出海的關(guān)鍵在于改變自己。因?yàn)橹袊?guó)政府在國(guó)際事務(wù)中的強(qiáng)勢(shì)姿態(tài)，中國(guó)的國(guó)民思維也容易強(qiáng)勢(shì)，例如遇到問(wèn)題都想用錢解決，國(guó)外是法理情，中國(guó)是情理法等等。所以走出去的企業(yè)要盡量屬地化。員工可以雇傭當(dāng)?shù)厝?，這也一定程度降低了成本。
非洲市場(chǎng)做高端項(xiàng)目或是主要方向
由于非洲客群是啞鈴型社會(huì)，從2000年起就已投向海外的中發(fā)集團(tuán)選擇在非洲只做高端、低密度的小型產(chǎn)品。在經(jīng)過(guò)一個(gè)非常長(zhǎng)的市場(chǎng)調(diào)研期之后，中發(fā)對(duì)于他們的資金量如何做在非洲市場(chǎng)投資已經(jīng)有非常清晰的戰(zhàn)略。對(duì)規(guī)模進(jìn)行控制，這樣整體的投資不會(huì)過(guò)大，就不會(huì)有資金鏈的問(wèn)題。
而對(duì)于這種“小而美”的項(xiàng)目，很關(guān)鍵的一點(diǎn)就是以銷定產(chǎn)。一般做大型項(xiàng)目，很難在賣出去之后再投資，但做低密度的項(xiàng)目就很容易做到。
在非洲做生意，任何行業(yè)都不能忽視風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。目前非洲區(qū)域的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不大。最大的風(fēng)險(xiǎn)是其他方面的風(fēng)險(xiǎn)控制，比如政策、法律風(fēng)險(xiǎn)。非洲整體的法律不完善，要進(jìn)入需要有很多的平衡措施。
在非洲投資，風(fēng)險(xiǎn)防控可能占60%，投資是否成功基本取決于風(fēng)險(xiǎn)防控能否到位，尤其是前期的風(fēng)險(xiǎn)防控。而市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)則弱很多，重要的是后期操作中避免杠桿加得過(guò)多。很多公司，尤其小公司，愿意加大杠桿，這樣使利潤(rùn)能更大化。但是每加一次杠桿，都面臨增加一層風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。
中國(guó)資本在海外如何安全的“做生意”
進(jìn)入一個(gè)新的領(lǐng)域，無(wú)論是新的市場(chǎng)還是新的國(guó)家，有兩種投資。中國(guó)的企業(yè)投資往往選擇全資買或者控股。然而如果對(duì)市場(chǎng)不熟悉，全額收購(gòu)或者控股會(huì)令企業(yè)負(fù)擔(dān)增加。中發(fā)地產(chǎn)(香港)有限公司非洲區(qū)域總經(jīng)理李涵先生建議在中國(guó)企業(yè)這個(gè)項(xiàng)目或行業(yè)不是很熟悉的情況下，可以采取財(cái)務(wù)投資或者股權(quán)投資，進(jìn)入董事局，然后對(duì)這個(gè)項(xiàng)目/企業(yè)做充分了解，再?zèng)Q定下一步。因?yàn)楹芏鄦?wèn)題不是從報(bào)表或盡職調(diào)查中可以看出來(lái)的，可能需要一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的覆蓋面，詳細(xì)了解管理團(tuán)隊(duì)、業(yè)績(jī)和趨勢(shì)，看發(fā)展是否健康，最后再?zèng)Q定是否投資。
再者，到一個(gè)新的市場(chǎng)，企業(yè)要充分利用各個(gè)行業(yè)里非常成功的第三方咨詢公司，以避免頭腦一熱帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。另外，無(wú)論談什么合同，退出條款務(wù)必商談妥當(dāng)。最后要退出，如何退出?在合同里應(yīng)該很詳細(xì)地寫(xiě)明，以確實(shí)保障自己的利益。在酒店行業(yè)，最后的條款就是資產(chǎn)處置，是通過(guò)買賣還是REITs，資產(chǎn)證券化出去，投資當(dāng)初就應(yīng)該把全生命周期考慮清楚，這可能才是最主要的問(wèn)題。
而在普洛思律師事務(wù)所合伙人陶宇先生看來(lái)，沒(méi)有一個(gè)地方可以一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)都沒(méi)有，走出去的企業(yè)不能完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但是可以盡可能的減少風(fēng)險(xiǎn)，所以需要考慮以下三個(gè)問(wèn)題。
第一：為什么做這個(gè)項(xiàng)目?是為了成為一個(gè)炫耀性的資產(chǎn)，還是為了能掙錢?
第二：公司優(yōu)勢(shì)是什么?是為項(xiàng)目帶來(lái)錢，還是為項(xiàng)目帶來(lái)技術(shù);收購(gòu)酒店的時(shí)候，你是自己管理，還是讓更專業(yè)的第三方管理?
第三：怎樣選擇正確的合伙人?投資人必須聰明地選擇合伙人，保持良好的關(guān)系。這在剛簽署合作關(guān)系的時(shí)候非常重要，退出合作的時(shí)候也是關(guān)系重大。